第一章 總 則
第一條 為規(guī)范物業(yè)服務收費行為，維護業(yè)主或者物業(yè)使用人（以下統(tǒng)稱“業(yè)主”）和物業(yè)服務企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國價格法》《陜西省物業(yè)管理條例》以及《陜西省物業(yè)服務收費管理辦法》法律法規(guī)規(guī)定等，結(jié)合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本實施細則適用于咸陽市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費行為及其監(jiān)督管理。
第三條 本實施細則所稱物業(yè)服務收費，是指物業(yè)服務企業(yè)按照合同約定向業(yè)主提供服務所收取費用的統(tǒng)稱，包括物業(yè)服務費、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)機動車停放服務費（以下統(tǒng)稱“停車服務費”）和其他服務費。
物業(yè)服務費是指物業(yè)服務企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)提供房屋、配套設施設備及相關場地日常管理、維護保養(yǎng)、綠化養(yǎng)護、衛(wèi)生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業(yè)主收取的費用。
停車服務費是指物業(yè)服務企業(yè)接受業(yè)主或者業(yè)主大會的委托，按照停放服務合同約定，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對指定場地（所）停放的交通工具進行秩序管理、提供服務所收取的費用。
其他服務費是指物業(yè)服務企業(yè)根據(jù)業(yè)主委托或個性化需求提供《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內(nèi)容以外且由業(yè)主自愿選擇的服務項目所收取的相應費用。
第四條 物業(yè)服務收費按照統(tǒng)一政策、屬地管理原則，實行分級管理。市發(fā)展和改革委員會會同市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局負責制定咸陽市物業(yè)服務收費管理實施細則及有關政策規(guī)定，指導全市物業(yè)服務收費的管理監(jiān)督工作。各市區(qū)縣發(fā)展和改革部門會同住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門按照各自管理權(quán)限，分別負責本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務收費管理監(jiān)督工作。物業(yè)項目所在地的街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府），負責本轄區(qū)物業(yè)管理活動的指導和監(jiān)督工作，及時協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛和矛盾。
第五條 物業(yè)服務收費應當遵循公平、公開、合理、質(zhì)價相符的原則，按照物業(yè)服務的不同性質(zhì)和特點，分別實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。
未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)（多層、高層）、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業(yè)服務費和停車服務費實行政府指導價,已成立業(yè)主大會的實行市場調(diào)節(jié)價。
商業(yè)、辦公寫字樓、別墅、公寓等政府定價范圍以外的物業(yè)服務費、停車服務費及其他服務費實行市場調(diào)節(jié)價。
第六條 實行政府指導價的物業(yè)服務收費標準由市、縣（市）人民政府制定，具體工作由市、縣（市）發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門負責，依據(jù)物業(yè)服務等級標準，綜合考慮小區(qū)容量、場地設施、企業(yè)成本、業(yè)主承受能力等因素制定，由住房和城鄉(xiāng)建設部門提出調(diào)整申請及調(diào)整意見，實行動態(tài)管理。
市發(fā)展和改革委員會會同市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局負責制定和調(diào)整咸陽市主城區(qū)范圍內(nèi)實行政府指導價的物業(yè)服務費和停車服務費收費標準，報市人民政府同意后執(zhí)行。
各縣（市）可參照本細則及物業(yè)服務收費政府指導價標準執(zhí)行，也可根據(jù)實際情況自行制定。
第七條 實行政府指導價管理的物業(yè)服務收費標準,由物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主在政府指導價的范圍內(nèi)通過合同約定本小區(qū)的物業(yè)服務費和停車服務費具體標準。
實行市場調(diào)節(jié)價的物業(yè)服務收費標準，由物業(yè)服務企業(yè)業(yè)主或者業(yè)主大會通過合同約定。
業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意，其物業(yè)服務收費實行市場調(diào)節(jié)價。
第二章 物業(yè)服務收費標準的制定
第八條 業(yè)主或者業(yè)主大會與物業(yè)服務企業(yè)可以采取包干制或酬金制計費方式約定物業(yè)服務費。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務企業(yè)支付固定物業(yè)服務費，物業(yè)服務企業(yè)依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業(yè)服務企業(yè)享有或者承擔。包干制物業(yè)服務費由物業(yè)服務成本、法定稅費和企業(yè)利潤構(gòu)成。
酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔。酬金制物業(yè)服務費由物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金構(gòu)成。
第九條 物業(yè)服務成本或物業(yè)服務支出構(gòu)成一般包括以下部分：
（一）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
（二）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)清潔衛(wèi)生費用(不含城市生活垃圾處理費)；
（四）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化養(yǎng)護費用；
（五）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)秩序維護費用；
（六）辦公費用；
（七）物業(yè)服務企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
（八）物業(yè)共用部位、共用設施設備以及公眾責任保險費用；
（九）經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出。在國家規(guī)定的質(zhì)量保修范圍和保修期限內(nèi)的維修和設備更換，由原建設單位負責，不得動用專項維修資金或讓業(yè)主承擔。
第十條 停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行費、保養(yǎng)維護費、檢驗檢測費、設備折舊、職工薪酬、清潔衛(wèi)生費、秩序維護費、管理費分攤以及經(jīng)業(yè)主或者業(yè)主大會同意的其它費用組成。與物業(yè)服務費成本相重疊的部分應當獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。
第十一條 實行政府指導價的物業(yè)服務費執(zhí)行”一費制”。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)照明、景觀、消防、安防、電梯等歸屬業(yè)主共有公共配套設施設備的用水、用電費用以及電梯維護保養(yǎng)和年檢費用計入物業(yè)服務費成本，不得單獨收取。
第十二條 供水、供電、供氣、供暖、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應當向最終用戶收取有關費用，并依法承擔分戶終端計量裝置以外管線和設施設備的維修、養(yǎng)護、更新等責任，且相關費用不得計入物業(yè)服務費成本。未實行抄表到戶的，總表與分表之間的正常損耗，計入物業(yè)服務費成本，并由物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)服務區(qū)域內(nèi)公共管線和設施設備的日常運行、維護責任。
第十三條 住宅預售前，建設單位應當擬定物業(yè)服務方案，按照相關規(guī)定通過招投標方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，在政府指導價范圍內(nèi)與物業(yè)服務公司簽訂《前期物業(yè)服務合同》，確定預售住宅項目的物業(yè)服務等級、停車場類別以及物業(yè)服務費標準、停車服務費標準。物業(yè)服務等級、停車場類別向物業(yè)項目所在區(qū)（市）縣住房和城鄉(xiāng)建設部門備案，物業(yè)服務費及停車服務費收費標準向同級發(fā)展和改革部門、市場監(jiān)督管理部門抄送。
《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》應當明確物業(yè)服務等級、服務內(nèi)容、收費標準、收費方式及收費起始時間、合同終止情形等內(nèi)容。涉及物業(yè)買受人共同利益的，其約定應當一致。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)同類型的住宅項目，其物業(yè)服務收費標準應當保持一致。
第三章 物業(yè)服務收費計費方式
第十四條 物業(yè)服務費根據(jù)房屋的建筑面積按月計收，物業(yè)服務合同對計收時間另有約定的除外。
（一）已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按照權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。
（二）已出售但尚未取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋，按買賣合同記載的建筑面積計算。不動產(chǎn)權(quán)屬證書辦理后，次月起按照不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的建筑面積計算。
（三）未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋（地下室、儲藏室等）不得收取物業(yè)服務費。已辦理不動產(chǎn)權(quán)屬證書的附屬房屋，其物業(yè)服務費按照同類型住宅收費標準的50%收取。
第十五條 納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的房屋，物業(yè)服務費由建設單位全額交納。符合交付條件（取得“兩書一表”）的房屋，物業(yè)服務費從辦理接房手續(xù)次日起由業(yè)主按月交納。
第十六條 停車服務費根據(jù)合同約定按月計收。納入物業(yè)管理范圍已竣工但尚未出售，或者因建設單位原因未按時交付給物業(yè)買受人的車位，停車服務費由建設單位全額交納。符合交付條件的車位，停車服務費從交付次日起由業(yè)主按月交納。同一小區(qū)內(nèi)，面積小于標準車位的停車服務費應當適當優(yōu)惠，具體優(yōu)惠標準由業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。
第十七條 物業(yè)服務企業(yè)在收到業(yè)主告知后，不得限制或者妨礙業(yè)主在自有以及租賃的空置車位上免費停放未登記的車輛。
第十八條 下列車輛臨時進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，不得收取費用：
（一）臨時停放30分鐘之內(nèi)的車輛;
（二）執(zhí)行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)等特種車輛；
（三）殘疾人車輛（僅限小區(qū)地面無障礙車位停放的由殘疾人駕駛的車輛）；
（四）為業(yè)主提供搬家、結(jié)婚、殯葬服務的車輛。
第十九條 為促進新能源汽車推廣應用，對經(jīng)有關部門認定的新能源汽車停車服務費實行八折優(yōu)惠。
第二十條 業(yè)主因自身原因逾期未辦理物業(yè)交付手續(xù)的，其空置期間的物業(yè)服務費和停車服務費從建設單位書面通知業(yè)主辦理交付手續(xù)截止日期的次日起由業(yè)主按月交納。
第二十一條 經(jīng)業(yè)主驗收，暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務企業(yè)登記確認的次日起，其空置期間的物業(yè)服務費和停車服務費按物業(yè)服務合同約定收費標準的70%交納。實行市場調(diào)節(jié)價的按照物業(yè)服務合同執(zhí)行。
第四章 行為規(guī)范與監(jiān)督管理
第二十二條 物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)服務中應當遵守國家法律、法規(guī)及相關規(guī)定，嚴格履行物業(yè)服務合同，為業(yè)主提供質(zhì)價相符的服務。
第二十三條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照合同約定向業(yè)主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業(yè)服務合同》或者《物業(yè)服務合同》內(nèi)容以外的其他服務合同作為向業(yè)主交付物業(yè)的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務以及變相收費。業(yè)主應當按時足額交納相關費用，不得拒絕交納。業(yè)主拒不交納的，物業(yè)服務企業(yè)可以依法追繳，但不得限制或者妨礙其對物業(yè)的正常使用。
特約服務、增值服務、有償服務等相關物業(yè)服務收費，由物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務項目及收費標準，由業(yè)主自愿選擇。
第二十四條 物業(yè)服務企業(yè)接受專營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以未交物業(yè)服務費為由限制或者妨礙業(yè)主對水、電、氣、暖等的正常使用。物業(yè)服務企業(yè)與專營單位簽訂的相關合同應向全體業(yè)主公開，不得損害業(yè)主利益。
第二十五條 自備供暖（冷）的小區(qū)，其采暖（冷）費由物業(yè)服務企業(yè)或者專營單位提出收費方案（政府對供暖補貼的，補 貼方案應當包括在收費方案內(nèi)），必須經(jīng)業(yè)主大會或者由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主（以下簡稱“參與表決雙過半業(yè)主”）同意后據(jù)實收取。采暖（冷）期結(jié)束后，必須向全體業(yè)主公布收支情況。
第二十六條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務企業(yè)，物業(yè)服務企業(yè)應當按照住建部門的相關規(guī)定與業(yè)主簽訂裝修管理服務協(xié)議，具體管理內(nèi)容由雙方在協(xié)議中約定。
裝修中業(yè)主可以自行或者委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修期間產(chǎn)生的垃圾。委托物業(yè)服務企業(yè)清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按照實際發(fā)生額，由業(yè)主或者裝修單位承擔，并承擔相關責任。
第二十七條 物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示承接本小區(qū)物業(yè)的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，明確車位權(quán)屬，便于業(yè)主查詢。
第二十八條 物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定實行明碼標價，公示物業(yè)服務企業(yè)名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、收費依據(jù)、優(yōu)惠減免政策、投訴舉報電話等信息，自覺接受監(jiān)督。
第二十九條 利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經(jīng)營活動的，所得收益歸屬全體業(yè)主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
第三十條 對產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主共有的露天（含道路）停車場（所）和利用人防工程設施建設的車位、車庫及建造的機械車位可以租賃，但不得實行車位買斷；對具有完全產(chǎn)權(quán)的停車場（所），可以實行車位買斷、贈予或租賃；車位買賣和租賃的價格實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方協(xié)商確定。
第三十一條 物業(yè)服務企業(yè)實行出入證（卡）管理的，應當為業(yè)主首次免費配置不少于4張出入證（卡），業(yè)主另有需求或因遺失、損壞等需要補辦的，可以收取工本費。
第三十二條 物業(yè)服務企業(yè)應當在每年第一季度將上一年度物業(yè)服務合同履行情況、歸屬業(yè)主收益等情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置據(jù)實公示，公示時間不得少于一個月。業(yè)主有權(quán)查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業(yè)主收益的相關財務資料，物業(yè)服務企業(yè)應當提供便利。鼓勵物業(yè)服務企業(yè)向全體業(yè)主公開物業(yè)服務費和停車服務費收入以及成本費用（構(gòu)成）支出明細。
第三十三條 業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費等費用的，從其約定，業(yè)主負最終交納責任。物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結(jié)清物業(yè)服務費等費用。
第三十四條 實行政府指導價管理的住宅小區(qū)，物業(yè)服務企業(yè)在合同履行期間不得擅自調(diào)整物業(yè)服務收費標準。確需調(diào)整的，物業(yè)服務企業(yè)應當按照物業(yè)服務指導標準和物業(yè)服務收費指導標準，在街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）的組織、指導和監(jiān)督下，公開真實、完整、有效的相關信息。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示服務成本變動情況和擬調(diào)價方案；就調(diào)價方案與業(yè)主協(xié)商，經(jīng)“參與表決雙過半業(yè)主”同意后，形成業(yè)主共同決定，在政府指導價范圍內(nèi)實施調(diào)整并約定執(zhí)行。物業(yè)服務等級經(jīng)物業(yè)項目所在縣（市）區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設部門認定后，收費標準抄送同級發(fā)展改和革部門、市場監(jiān)督管理部門。
第三十五條 各級發(fā)展和改革部門、住房和城鄉(xiāng)建設部門、市場監(jiān)督管理部門要按照職責分工加強物業(yè)服務收費監(jiān)督管理工作。
發(fā)展和改革部門按照有關法律法規(guī)規(guī)定合理制定物業(yè)服務收費政策及收費標準。
住房和城鄉(xiāng)建設部門負責對物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務質(zhì)量和物業(yè)管理行為進行監(jiān)督管理，并建立守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制，加強物業(yè)服務行業(yè)誠信管理。
市場監(jiān)督管理部門要對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等違法違規(guī)行為，依據(jù)有關法律、法規(guī)以及規(guī)定嚴肅查處。
第五章 附 則
第三十六條 本細則由市發(fā)展和改革委員會、市住房和城鄉(xiāng)建設局、市市場監(jiān)督管理局在各自職權(quán)范圍內(nèi)負責解釋。
第三十七條 本細則自印發(fā)之日起實施，有效期5年。凡之前有關規(guī)定與本細則不符的，按本細則執(zhí)行。法律、法規(guī)、規(guī)章以及上級機關另有規(guī)定的從其規(guī)定。
物業(yè)服務企業(yè)執(zhí)行新的物業(yè)服務收費標準前，應當按照本細則第三十四條規(guī)定的程序與業(yè)主重新簽訂或變更物業(yè)服務合同，在新合同簽訂或變更前仍按原合同約定執(zhí)行。 |
